Discussion:
Rifacimento impermeabilizzazione terrazzo a livello: costi e tecniche
(troppo vecchio per rispondere)
Pietro Ravasio
2005-04-11 21:25:17 UTC
Ciao a tutti,

sto comprando un appartamento di una quindicina di anni con annesso un
terrazzo a livello di ca. 110mq sotto del quale si trova un'altro
appartamento che è stato anch'esso messo in vendita dall'attuale
proprietario (che detiene ad oggi l'intera proprieta' dello stabile)

Questi mi ha proposto uno sconto di 10.000€ sulla cifra di acquisto a
condizione che io mi impegni, anche a tutela del futuro acquirente
dell'appartamento sottostante, ad effettuare opere di bonifica sul
terrazzo sopra citato, in quanto a seguito delle abbondanti piogge di
questo inverno si sono manifestate infiltrazioni di umidita' alla base
dei muri del mio appartamento confinanti con il terrazzo, e attraverso
i solai verso l'appartamento del piano sotto.

Ora vorrei chiedervi il costo orientativo di un simile intervento,
inoltre, non essendovi presente un pozzetto, ritenete che sia
necessario rifare tutto il terrazzo (piuttosto ampio) per assicurarmi
una corretta pendenza?

Circa le tecniche: ho letto un po' di tutto su internet, tendo ad
escludere la demolizione della pavimentazione attuale (per motivi di
costo), preferirei invece prestuccare lo stesso, quindi passare un
impermeabilizzante adatto con rete e quindi ripavimentare sopra il
vecchio... (ad esempio http://www.inter-store.it/pagina23.htm oppure
http://www.volteco.it/spidy15r.htm) Lo sconsigliate? Mi lascia
perplesso il fatto che, vivendo in sardegna, il terrazzo sarebbe
d'estate soggetto a forti sbalzi termici, non vorrei dover ripetere
tale operazione in futuro, a furia di dilatazioni... :-/

Grazie mille dei preziosi consigli!
Pietro
felix.
2005-04-11 22:06:02 UTC
Post by Pietro Ravasio
sto comprando un appartamento di una quindicina di anni con annesso un
terrazzo a livello di ca. 110mq sotto del quale si trova un'altro
..........................................................................
Post by Pietro Ravasio
d'estate soggetto a forti sbalzi termici, non vorrei dover ripetere
tale operazione in futuro, a furia di dilatazioni... :-/
10.000 euro / 110 corrispondono a 90 eurox mq un prezzo corretto
in continente per un intervento di risanamento radicale, non dici
a che piano ne quanti piani sottostanno a questa terrazza, dubito
pero' che il venditore accetti questa tipologia di intervento per
quel prezzo pattuito, inoltre se devi creare le pendenze, e sembra
che siano necessarie, non e' detto che potrai adottare questi meto-
di innovativi, la tecnica e' buona ma la terrazza di 110 mq presume
la presenza di giunti, inoltre l'umidita' alla base del muro del tuo
appartamento fra presumere che l'acqua scorra sugli stessi infiltrandosi
dietro il battiscopa.
ciaofelix:-)
--
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Pietro Ravasio
2005-04-12 08:25:01 UTC
Post by felix.
Post by Pietro Ravasio
...
d'estate soggetto a forti sbalzi termici, non vorrei dover ripetere
tale operazione in futuro, a furia di dilatazioni... :-/
10.000 euro / 110 corrispondono a 90 eurox mq un prezzo corretto
in continente per un intervento di risanamento radicale, non dici
a che piano ne quanti piani sottostanno a questa terrazza,
Primo piano, sotto di me sta un unico piano (terra), nel quale sono
presenti due appartamenti (uno quasi interamente sotto il terrazzo)
Post by felix.
dubito
pero' che il venditore accetti questa tipologia di intervento per
quel prezzo pattuito,
Mah, non so, stasera gliene parlero'; a suo dire pero' l'opera avrebbe
richiesto una spesa orientativa di 5k euro (quindi "mi stava facendo
un'ottimo sconto"), ora io volevo capire a presindere dalle sue
ottimistiche previsioni quale fosse l'ordine di spesa e la
complessita' dei lavori.
Post by felix.
inoltre se devi creare le pendenze, e sembra
che siano necessarie, non e' detto che potrai adottare questi meto-
di innovativi, la tecnica e' buona ma la terrazza di 110 mq presume
la presenza di giunti,
Mi dici quindi che e' tecnicamente possibile (al di la'
dell'innalzamento della soglia) la rimessa in opera di
impermeabilizzante + massetto per pendenza e quindi pavimento al di
sopra del pavimento attuale (piastrella 20x20 liscia in buono stato e
regolare)? Mi spaventa davvero tanto il costo di demolizione (si parla
di 30?/mq!)

Per non parlare poi dell'isolamento termico che non vorrei rifare da
zero (ammesso che sia presente)
Post by felix.
inoltre l'umidita' alla base del muro del tuo
appartamento fra presumere che l'acqua scorra sugli stessi infiltrandosi
dietro il battiscopa.
Le macchie di umidita' pare si siano manifestate in zone delimitate,
proprio come se l'acqua stesse ristagnando in prossimita' dei muri
infiltrandosi, come tu suggerisci, dal battiscopa.

Questo mi fa ipotizzare che l'impermeabilizzazione del terrazzo sia
ancora a posto e che forse potrebbe essere sufficiente adottare una
corretta impermeabilizzazione sul battiscopa, dove ho visto che la
guaina non e' stata fatta risalire sui muri.

Mi piacerebbe pero' simulare l'allagamento del terrazzo per vedere se
ci siano le pendenze.

Grazie mille per la consulenza!
Pietro
Pellix79
2005-04-12 06:10:15 UTC
Post by Pietro Ravasio
Ciao a tutti,
Grazie mille dei preziosi consigli!
Pietro
A casa dei genitori della mia ragazza c'è una situazione identica.
Pur passando la guaina il problema non si risolve.
L'unica soluzione efficace sarebbe quella di sfasciare la pavimentazione e
ricrearla con tutti gli accorgimenti del caso.
Detto ciò , visto che il futuro acquirente sara il tuo vicino di casa. Visto
che al 110 % l'attuale proprietario addosserà a te le responsabilità del
terrrazzo nel caso ti prenderai carico di fare questo lavoro, ti consiglio
VIVAMENTE di non impicciarti.

Detto questo, se poi sei intenzionato a farlo, segui le parole del saggio...
felix.
2005-04-12 06:22:29 UTC
Post by Pellix79
Post by Pietro Ravasio
Ciao a tutti,
Grazie mille dei preziosi consigli!
Pietro
A casa dei genitori della mia ragazza c'è una situazione identica.
Pur passando la guaina il problema non si risolve.
L'unica soluzione efficace sarebbe quella di sfasciare la pavimentazione e
ricrearla con tutti gli accorgimenti del caso.
Detto ciò , visto che il futuro acquirente sara il tuo vicino di casa. Visto
che al 110 % l'attuale proprietario addosserà a te le responsabilità del
terrrazzo nel caso ti prenderai carico di fare questo lavoro, ti consiglio
VIVAMENTE di non impicciarti.
Detto questo, se poi sei intenzionato a farlo, segui le parole del saggio...
Gli ho chiesto quanti condomini sono protetti da questa terrazza
poiche'
il suo impiccio e' pari da 1/3 del costo!
ciaofelix:-)
--
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Pellix79
2005-04-12 07:42:52 UTC
Post by felix.
Gli ho chiesto quanti condomini sono protetti da questa terrazza
poiche'
il suo impiccio e' pari da 1/3 del costo!
ciaofelix:-)
Sai qual'è il discorso felix. "Prendersi" 10k € per ricoprire il tetto di
guaina è un ottimo affare.
Il problema principale è un altro. E che questa guaina con più che buona
probabilità dopo 1 stagione invernale ( se non proprio alle prime pioggie
che affronterà )incomincera afar passare acqua ed il nostro amico si
ritroverà da caèpo a 12.

Mettici che il proprietario dara sicuramente delle garnzie riguardo al
terrazzo ai fuituri acquirenti, e lui dovra farne le spese se succederà
qualcosa.
Mi son trovato recentemente a dover affrontare situazioni edili/ legali ed
il mio avvocato mia ha fatto notare che secondo una legge le opere edili
hanno "garanzia" paria a 10 anni ....non so se mi spiego.

Ora , se il nostro amico a trovato un appartamento il cui venditore gli vuol
"regalare" 10.000 euro perche non sa /non vuole informarsi sui costi di
tale intervento.
Ed inoltre troverà dei futuri vicini di casa "tranquilli", Avra fatto un
ottimo affare.

Ma se il padrone è un "furbetto" e i suoi vicini di casa saranno degli
avvocati o similari , questi 10000 euro gliene costeranno non poco in
salute..
Questo , sempre secondo me.

Hola
felix.
2005-04-12 08:02:06 UTC
Pellix79 ha scritto:
.
Post by Pellix79
Mettici che il proprietario dara sicuramente delle garnzie riguardo al
terrazzo ai fuituri acquirenti, e lui dovra farne le spese se succederà
qualcosa.
Delle sue garanzie rispondera'lui.
Post by Pellix79
Mi son trovato recentemente a dover affrontare situazioni edili/ legali ed
il mio avvocato mia ha fatto notare che secondo una legge le opere edili
hanno "garanzia" paria a 10 anni ....non so se mi spiego.
10 anni per gravi danni strutturali, per queste cose 2 anni.
Post by Pellix79
Ma se il padrone è un "furbetto" e i suoi vicini di casa saranno degli
avvocati o similari , questi 10000 euro gliene costeranno non poco in
salute..
La cosa e' poco chiara, io farei fare il lavoro a perfetta regola
d'arte, ma forse l'accordo nasce dal fatto che lui deve fare lavori
di ristrutturazione ed hanno deciso di unificare i lavori stessi.
ciaofelix:-)
--
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Pietro Ravasio
2005-04-12 09:40:25 UTC
Post by felix.
Post by Pellix79
Ma se il padrone è un "furbetto" e i suoi vicini di casa saranno degli
avvocati o similari , questi 10000 euro gliene costeranno non poco in
salute..
La cosa e' poco chiara, io farei fare il lavoro a perfetta regola
d'arte, ma forse l'accordo nasce dal fatto che lui deve fare lavori
di ristrutturazione ed hanno deciso di unificare i lavori stessi.
ciaofelix:-)
Ecco, qui arriviamo al punto: sono nella situazione in cui devo ancora
firmare un compromesso, all'interno del quale dovremo inserire le note a
riguardo anche di tale opera.

Tenendo conto che allo stato attuale mi sembra l'unica opera di
ristrutturazione necessaria (o perlomeno della quale mi impegno a prestare
opera), mi suggerite in che termini dovrei "impegnarmi"?

Quello che dice pellix mi preoccupa un po': non vorrei in effetti che in
futuro io venissi giudicato l'unico responsabile della manutenzione di tale
solaio dato che, come voi stessi mi ricordate, il C.C. e' molto chiaro in
proposito.

Il venditore pero' non penso possa garantire ai futuri acquirenti che sara'
"mia responsabilita'" sanare lo stato del mio terrazzo garantendone la
"tenuta" anche in futuro, al massimo potrebbe chiedere a me di dichiarare
qualcosa di simile... Al che (e anche qui chiedo il vostro aiuto) ritengo
che potrei impegnarmi "all'effettuazione di lavori di risanamento
circostanziati e descritti (come fatto nel post iniziale)" dichiarando
altresi' che "non forniro' alcuna garanzia di futura manutenzione dello
stesso (terrazzo), per il quale varra' la legislazione vigente" (il C.C)
E' plausibile? O devo impegnarmi per almeno due anni? O... ?

D'altro canto non posso neppure pretendere di "fare il furbo", non
effettuare i lavori ora ma aspettare che si formi il condominio e quindi
manifestare il problema e richiedere un intervento economico da parte di
tutti i condomini.

Se ci pensate, non mi sembrerebbe neanche un buon affare far fare i lavori
all'attuale proprietario il quale potrebbe effettuare un'intervento in
assoluta economia e quindi lasciare questa "scomoda eredita'" a noi futuri
condomini.

Vi do alcuni dati che vi possono essere di aiuto per valutare la
situazione:
L'immobile si sviluppa su 3 livelli:
-PT
-1°P
-2°P
Allo stato attuale sono presenti 3 appartamenti (uno per livello), tutti di
proprieta' della persona che negli hanni vi ha costruito. Tale persona sta
ora vendendo il PT (dal quale ricavera' due appartamenti di cui, ripeto,
uno e' quasi completamente sottostante il "mio" terrazzo, l'altro solo in
parte) e il 1°P.
Il 2°P. attualmente e' affittato e non verra' venduto.

Il condominio sarà quindi formato da 4 nuclei, di cui uno soltanto non
interessato ai lavori attinenti al mio terrazzo.

Ancora una volta, grazie mille! :)
Pietro
felix.
2005-04-12 11:11:46 UTC
Pietro Ravasio ha scritto:
.
Post by Pietro Ravasio
Tenendo conto che allo stato attuale mi sembra l'unica opera di
ristrutturazione necessaria (o perlomeno della quale mi impegno a prestare
opera), mi suggerite in che termini dovrei "impegnarmi"?
Quando si parla di sconti non e' mai chiaro se si tratti di un vero
abbassamento del prezzo o altro, tu ti stai prendendo il carico di
far sistemare il terrazzo con una cifra presunta di 10.000 euro che
appaiono adeguate, ma la certezza l'avrai solo dopo una offerta reale
da parte di una impresa del luogo.
Quindi assumi pure l'impegno ma fatti fare un vero preventivo per
il lavoro fatto a regola d'arte.
Post by Pietro Ravasio
Quello che dice pellix mi preoccupa un po': non vorrei in effetti che in
futuro io venissi giudicato l'unico responsabile della manutenzione di tale
solaio dato che, come voi stessi mi ricordate, il C.C. e' molto chiaro in
proposito.
Ti sbagli la tua quota di manutenzione, riparazione o ricostruzione
del lastrico solare e' pari ad 1/3 mentre i 2/3 sono a carico di chi
sta' sotto.
Post by Pietro Ravasio
Il venditore pero' non penso possa garantire ai futuri acquirenti che sara'
"mia responsabilita'" sanare lo stato del mio terrazzo garantendone la
"tenuta" anche in futuro, al massimo potrebbe chiedere a me di dichiarare
qualcosa di simile...
Cosa che tu non farai, quando fra vent'anni dovrete fare qualche
intervento pagherai il tuo 1/3 e basta, per questo fa il lavoro
ben fatto in questa sede.

Al che (e anche qui chiedo il vostro aiuto) ritengo
Post by Pietro Ravasio
che potrei impegnarmi "all'effettuazione di lavori di risanamento
circostanziati e descritti (come fatto nel post iniziale)" dichiarando
altresi' che "non forniro' alcuna garanzia di futura manutenzione dello
stesso (terrazzo), per il quale varra' la legislazione vigente" (il C.C)
E' plausibile? O devo impegnarmi per almeno due anni? O... ?
L'unico tuo incarico per ora sara' quello di seguire i lavori
per suo conto ed a sue spese...stop!
In fututo te la vedrai con il condomino nei termini di legge.
Post by Pietro Ravasio
D'altro canto non posso neppure pretendere di "fare il furbo", non
effettuare i lavori ora ma aspettare che si formi il condominio e quindi
manifestare il problema e richiedere un intervento economico da parte di
tutti i condomini.
Cosa c'entrano ora gli altri condomini? Non hai detto che siete
solo in due competenti del terrazzo?
Post by Pietro Ravasio
Se ci pensate, non mi sembrerebbe neanche un buon affare far fare i lavori
all'attuale proprietario il quale potrebbe effettuare un'intervento in
assoluta economia e quindi lasciare questa "scomoda eredita'" a noi futuri
condomini.
Per questo i lavori vanno fatti ora ed alla perfezione.
Post by Pietro Ravasio
Vi do alcuni dati che vi possono essere di aiuto per valutare la
Tutto chiaro!
ciaofelix:-)
--
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